La location meublée connaît au Maroc un essor spectaculaire : appartements à Casablanca et Rabat loués à la nuitée ou au mois sur Airbnb et Booking, riads à Marrakech et Fès, maisons d'hôtes à Essaouira, Chefchaouen ou dans l'arrière-pays, résidences immobilières de promotion touristique (RIPT) à Agadir ou Tanger. Derrière l'apparente simplicité de l'opération se cache un cadre juridique, fiscal et touristique précis. Ce guide traite exclusivement de l'exploitation via une société à l'IS (SARL, SARL AU, SA), la structure la plus adaptée à un investisseur souhaitant professionnaliser, sécuriser et faire grandir son activité d'hébergement.
Ce guide, rédigé par NEXORA Expertise Comptable, Audit et Conseils, fait le point en 2026 sur la location meublée au Maroc en société en s'appuyant sur les sources officielles : Code Général des Impôts (CGI), Loi de Finances 2026, Ministère du Tourisme — métiers du tourisme / hébergement touristique, loi n° 80-14 et son décret d'application n° 2-19-355, SGG, CGNC, Office des Changes.
- Acte de commerce : la location meublée à titre habituel est une activité commerciale, naturellement logée dans une société commerciale (SARL, SARL AU, SA) soumise à l'IS.
- IS : taux unifié aboutissant à 20 % en 2026 pour la plupart des sociétés (réforme issue de la Loi de Finances 2023).
- TVA : 10 % pour les opérations d'hébergement touristique classé (hôtels, riads, maisons d'hôtes, RIPT) ; 20 % de droit commun pour les autres prestations parahôtelières au-delà du seuil de TVA.
- Classement obligatoire des établissements d'hébergement touristique — loi n° 80-14 et décret n° 2-19-355.
- TPT et taxe de séjour communale s'appliquent par nuitée à la charge du client.
- Plateformes (Airbnb, Booking, Abritel) : les revenus encaissés sont entièrement déclarables au Maroc.
- Comptabilité au format CGNC, factures conformes (art. 145 CGI), e-facturation DGI à compter de 2026 selon le calendrier officiel.
Location nue vs location meublée : deux mondes fiscaux distincts
La règle d'or à connaître avant de se lancer
Au Maroc, le traitement fiscal d'une location dépend avant tout de sa nature :
| Type de location | Qualification | Régime d'imposition (en société) |
|---|---|---|
| Location nue à usage d'habitation | Revenu foncier (civil) | Non traitée ici — voir notre guide investissement locatif au Maroc |
| Location meublée à titre habituel | Acte de commerce (Code de commerce, dahir n° 1-96-83) | IS au sein d'une SARL, SARL AU ou SA — résultat fiscal soumis au barème de l'IS |
| Hébergement touristique classé (hôtel, riad, maison d'hôtes, RIPT…) | Activité commerciale et touristique | IS + TVA à 10 % + TPT + taxe de séjour |
La doctrine de la DGI est constante : dès qu'un bien meublé est loué de manière répétée — surtout via une plateforme comme Airbnb ou Booking — et a fortiori dès lors que des services parahôteliers sont fournis (ménage, linge, petit-déjeuner, accueil), l'activité est commerciale. Logée dans une société, elle relève de l'IS et non du régime des revenus fonciers.
Services parahôteliers : la frontière qui change tout
Quatre services sont traditionnellement considérés comme « hôteliers » : fourniture du linge, ménage régulier, petit-déjeuner et accueil personnalisé des clients. Dès que trois de ces quatre services sont proposés, l'activité bascule clairement vers une prestation d'hébergement touristique, soumise à la TVA à 10 % si l'établissement est classé.
02 — Classement touristiqueLoi 80-14 et décret 2-19-355 : l'obligation de classement
Les catégories officielles d'hébergement touristique
La page officielle du Ministère du Tourisme précise que tout établissement accueillant des touristes contre rémunération doit être classé. Les catégories prévues par la loi n° 80-14 et son décret d'application n° 2-19-355 sont :
- Hôtel (1 à 5 étoiles) ;
- Riad ;
- Maison d'hôtes ;
- Gîte et auberge rurale ;
- Pension touristique ;
- Résidence Immobilière de Promotion Touristique (RIPT) ;
- Motel et relais ;
- Village de vacances touristiques (VVT) ;
- Bivouac et camping touristiques.
Pourquoi le classement est incontournable
- Il conditionne l'exercice légal de l'activité d'hébergement touristique au Maroc ;
- Il ouvre droit au taux de TVA réduit de 10 % sur les opérations d'hébergement touristique (article 99 du CGI) ;
- Il permet l'inscription au registre national des établissements touristiques ;
- Il est contrôlé par les Délégations régionales du Tourisme et la police touristique.
Exploiter la location meublée via une société à l'IS
Pourquoi une société (SARL, SARL AU ou SA) ?
Loger l'activité de location meublée dans une SARL, SARL AU ou SA présente plusieurs avantages décisifs pour un investisseur sérieux :
- Limitation de la responsabilité aux apports — le patrimoine privé de l'associé est protégé des risques d'exploitation (litige client, accident, dette fiscale) ;
- Déductibilité intégrale des charges, intérêts d'emprunt et amortissements (bien, mobilier, agencements), ce qui réduit significativement le résultat fiscal des premières années ;
- Pilotage de la rémunération de l'associé : arbitrage entre salaire, dividendes et compte courant d'associé ;
- Transmission et cession facilitées : vente de parts sociales ou d'actions plutôt que vente du bien immobilier ;
- Crédibilité bancaire : une structure dédiée facilite l'obtention de financements pour racheter d'autres biens ou monter un portefeuille ;
- Compatibilité avec une holding patrimoniale (voir notre guide holding au Maroc) pour structurer plusieurs établissements.
Le taux d'IS applicable en 2026
Conformément à la réforme de l'IS issue de la Loi de Finances 2023, dont la trajectoire s'achève en 2026, le taux d'IS unifié de 20 % s'applique à la plupart des sociétés commerciales — ce qui couvre l'écrasante majorité des structures de location meublée et d'hébergement touristique. Les très petites bases bénéficient des taux progressifs prévus par l'article 19 du CGI ; les très grandes bases peuvent relever d'un taux supérieur.
Quelle structure pour quel profil ?
- 1 à 5 logements meublés exploités en parahôtellerie : SARL AU (associé unique), simple et protectrice du patrimoine privé.
- Riad, maison d'hôtes, gîte ou pension touristique classés : SARL ou SARL AU à l'IS, avec TVA à 10 % et conformité loi 80-14.
- Portefeuille > 5 logements, RIPT, projet multi-sites : SARL ou SA à l'IS, idéalement adossée à une holding patrimoniale.
- MRE investisseur : SARL à l'IS avec apport en devises convertibles (voir notre guide MDM Invest / MDM Tamwil) — l'hébergement touristique est un secteur éligible.
TVA sur la location meublée et l'hébergement touristique au Maroc
Les trois cas à connaître
| Situation | TVA applicable | Base légale |
|---|---|---|
| Location de locaux à usage d'habitation non meublés | Hors champ de la TVA | Activité civile |
| Location meublée « simple » sans services parahôteliers, CA < seuil | Exonérée de TVA | Régime des exonérations et seuils du CGI (article 91) |
| Hébergement touristique classé (hôtel, riad, maison d'hôtes, RIPT…) | 10 % avec droit à déduction | Article 99 du CGI (taux réduit hôtellerie) |
| Prestations parahôtelières au-delà du seuil de TVA, sans classement touristique | 20 % de droit commun | Article 98 du CGI |
Le seuil d'assujettissement à la TVA pour les prestations de services est de 500 000 MAD HT de chiffre d'affaires (article 91 du CGI). En-dessous, l'opérateur reste exonéré ; au-delà, il devient redevable. Le passage du taux réduit 10 % au taux normal 20 % dépend exclusivement du classement touristique de l'établissement.
TPT, taxe de séjour et autres taxes communales
Taxe de Promotion Touristique (TPT)
La TPT est due par les établissements d'hébergement touristique classés. Elle est encaissée auprès des clients par nuitée et par personne, puis reversée à l'administration. Son montant est fixé par la loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités territoriales et ses textes d'application.
Taxe de séjour
La taxe de séjour communale s'ajoute à la TPT : son montant — généralement quelques dirhams par nuitée et par personne — est fixé par arrêté de la commune d'implantation. Elle est elle aussi refacturée au client.
Taxe professionnelle, taxe de services communaux et taxe d'habitation
L'exploitation d'un meublé touristique en société génère également :
- la taxe professionnelle (ex-patente) — exonération possible les 5 premières années d'activité ;
- la taxe de services communaux ;
- la taxe d'habitation pour les biens à usage d'habitation (sauf affectation 100 % professionnelle).
Airbnb, Booking, Abritel : les revenus encaissés par la société sont déclarables au Maroc
Les revenus encaissés via les plateformes de réservation sont imposables au Maroc dès lors que le bien est situé au Maroc, quelle que soit la résidence fiscale de l'associé (principe de territorialité, articles 23 et 24 du CGI). Les commissions retenues par Airbnb ou Booking sont des charges déductibles à l'IS. Le chiffre d'affaires à déclarer est le brut encaissé hors commission, avec les commissions inscrites au débit des charges.
La plupart des plateformes mettent à disposition un rapport annuel des revenus téléchargeable depuis l'espace hôte — c'est le document de base pour l'expert-comptable et la déclaration fiscale.
Tenue comptable et obligations documentaires de la société
Comptabilité au format CGNC
Toute société commerciale au Maroc doit tenir une comptabilité conforme au Code Général de Normalisation Comptable (CGNC) : livre journal, grand-livre, balance, livre d'inventaire, états de synthèse annuels (bilan, CPC, ESG, TFR, ETIC).
Mentions obligatoires des factures
Conformément à l'article 145 du CGI : identité et ICE de l'émetteur et du client, date et numéro séquentiel, désignation, prix HT, taux et montant de TVA, TPT et taxe de séjour le cas échéant. À compter de 2026, la facturation électronique de la DGI devient progressivement obligatoire — voir notre guide e-facturation DGI.
Amortissements et charges déductibles
Les principaux postes déductibles à l'IS pour une société de meublé touristique : amortissement du bien (hors terrain, généralement sur 20 à 25 ans), amortissement du mobilier (5 à 10 ans), commissions de plateformes, ménage et blanchisserie, énergie et eau, internet, assurance, taxe professionnelle et services communaux, honoraires d'expert-comptable, intérêts d'emprunt, travaux de réparation et d'entretien.
08 — ÉtapesDe l'acquisition du bien à la première nuitée : la feuille de route
Le cas spécifique du MRE qui exploite un meublé au Maroc via une société
Un Marocain Résidant à l'Étranger qui crée une société pour exploiter une activité de location meublée au Maroc doit :
- Apporter le capital et financer l'acquisition en devises convertibles via un compte en dirhams convertibles ouvert au Maroc — c'est ce qui garantit le droit ultérieur au rapatriement des dividendes et du produit de cession (Instruction Générale des Opérations de Change de l'Office des Changes) ;
- Déclarer l'investissement auprès de la banque dans le respect des délais réglementaires ;
- Anticiper la convention fiscale bilatérale avec son pays de résidence pour éviter une double imposition sur les dividendes.
Pour aller plus loin : notre guide investissement locatif MRE au Maroc et notre page dédiée MRE & expatriés.
10 — AccompagnementComment NEXORA Expertise Comptable, Audit et Conseils vous accompagne
| Étape | Notre intervention |
|---|---|
| Diagnostic préalable | Qualification juridique (location nue, meublée, hébergement touristique), choix de la forme sociale, simulation de rendement net après IS et dividendes. |
| Création de la société | SARL, SARL AU ou SA, statuts, capital, ICE, RC, identifiant fiscal — voir notre service création d'entreprise. |
| Classement touristique | Préparation du dossier de classement loi 80-14 / décret 2-19-355 et accompagnement auprès de la Délégation régionale du Tourisme. |
| Optimisation TVA | Arbitrage exonération / 10 % / 20 %, options de régime, récupération de la TVA sur travaux et mobilier. |
| Comptabilité | Tenue CGNC, paramétrage des plateformes (Airbnb, Booking), gestion des avoirs et notes de débit. Voir notre service expertise comptable. |
| Déclarations fiscales | TVA, IS, taxe professionnelle, états de synthèse annuels. |
| Conformité MRE | Sécurisation du circuit en devises convertibles et déclaration auprès de l'Office des Changes. |
Les pièges classiques de la location meublée en société
- Loger un bien meublé exploité commercialement dans une SCI à l'IR : requalification possible et perte des avantages d'une vraie structure commerciale à l'IS.
- Exploiter un riad ou une maison d'hôtes sans classement : sanctions au titre de la loi 80-14 et perte du taux de TVA 10 %.
- Ne pas facturer la TPT et la taxe de séjour aux clients — le redressement est inévitable.
- Encaisser via une plateforme étrangère sans déclarer le chiffre d'affaires à l'IS de la société : les flux sont traçables.
- Mélanger les comptes de l'associé et de la société — abus de biens sociaux et comptabilité non fiable.
- Pour un MRE : capitaliser la société en dirhams ordinaires au lieu de dirhams convertibles, ce qui bloque définitivement le rapatriement des dividendes et du produit de cession.
- Ignorer la convention fiscale avec son pays de résidence — risque de double imposition sur les dividendes.
Questions fréquentes sur la location meublée en société au Maroc
Pourquoi exploiter la location meublée via une société plutôt qu'en direct ?
Pour protéger le patrimoine privé (responsabilité limitée), déduire intégralement les charges, intérêts d'emprunt et amortissements, piloter la rémunération de l'associé (salaire, dividendes, compte courant), faciliter la transmission et la cession (vente de parts plutôt que vente du bien) et professionnaliser le projet face aux banques et aux plateformes.
Quel taux d'IS s'applique à ma société de location meublée en 2026 ?
Le taux d'IS unifié de 20 % s'applique à la plupart des sociétés commerciales en 2026 (réforme issue de la Loi de Finances 2023). Les très petites bases bénéficient de taux progressifs (article 19 du CGI) et certaines très grandes bases peuvent relever d'un taux supérieur.
Faut-il classer mon riad ou ma maison d'hôtes ?
Oui. La loi n° 80-14 et son décret d'application n° 2-19-355 imposent le classement de tout établissement d'hébergement touristique. C'est aussi la condition pour bénéficier de la TVA à 10 % sur les opérations d'hébergement et pour être inscrit au registre national des établissements touristiques.
Quel taux de TVA s'applique à mon activité ?
Trois cas : exonération tant que le chiffre d'affaires de prestations de services reste sous le seuil de 500 000 MAD HT (article 91 du CGI) ; 10 % pour les opérations d'hébergement touristique d'un établissement classé (article 99) ; 20 % de droit commun pour les autres prestations parahôtelières au-delà du seuil.
Dois-je déclarer mes revenus Airbnb / Booking ?
Oui, intégralement. Les revenus tirés d'un bien situé au Maroc sont imposables au Maroc (articles 23 et 24 du CGI) et entrent dans le chiffre d'affaires de la société. Les commissions des plateformes sont des charges déductibles à l'IS.
Un MRE peut-il créer une société au Maroc pour exploiter un meublé ?
Oui, sans restriction. Le réflexe essentiel est de capitaliser la société en devises convertibles via un compte dédié, pour préserver le droit au rapatriement des dividendes et du produit de cession (réglementation Office des Changes).
Sources officielles et références
- Ministère du Tourisme, de l'Artisanat et de l'Économie Sociale et Solidaire — métiers du tourisme / hébergement touristique.
- Secrétariat Général du Gouvernement — loi n° 80-14 relative aux établissements d'hébergement touristique et décret d'application n° 2-19-355.
- Direction Générale des Impôts (DGI) — Code Général des Impôts, articles 19 (taux d'IS), 23-24 (territorialité), 89 à 99 (TVA), 145 (factures).
- Ministère de l'Économie et des Finances — Loi de Finances 2026 et réforme de l'IS.
- Conseil National de la Comptabilité — Code Général de Normalisation Comptable (CGNC).
- Office des Changes — Instruction Générale des Opérations de Change (apports en devises, rapatriement des dividendes et du produit de cession).
- OMPIC — formalités d'immatriculation des sociétés commerciales.
- Loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités territoriales — taxe professionnelle, taxe de services communaux, taxe d'habitation, taxe de promotion touristique.
- Dahir n° 1-96-83 portant promulgation du Code de commerce.
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