La société civile immobilière — la « SCI » — est l'un des montages les plus demandés au Maroc par les familles, les dirigeants qui souhaitent séparer l'immobilier de l'exploitation et les Marocains résidant à l'étranger qui investissent dans la pierre. C'est aussi l'un des plus mal compris. La raison est simple : la quasi-totalité de la documentation disponible en ligne décrit la SCI française, dont le régime juridique et fiscal n'a pas d'équivalent au Maroc.
Trois idées reçues doivent être écartées d'emblée. Premièrement, la société civile immobilière marocaine n'est plus un véhicule non réglementé : elle demeure régie par le Dahir du 12 août 1913 formant Code des Obligations et des Contrats (DOC), articles 982 et suivants, mais la loi n° 31-18 (B.O. n° 6807 du 26 août 2019) et son décret d'application n° 2.23.100 du 22 octobre 2024 lui ont donné un régime propre : formalisme de constitution, immatriculation obligatoire au Registre des SCI et gouvernance encadrée. Deuxièmement, la société civile immobilière n'est pas fiscalement transparente par nature : l'article 2-I-1° du Code Général des Impôts soumet les sociétés civiles à l'impôt sur les sociétés. Troisièmement, la revente des parts d'une SCI n'échappe pas à l'impôt : elle relève des profits fonciers lorsque la société est à prépondérance immobilière (article 61-II du CGI).
Ce guide, rédigé par NEXORA Expertise Comptable, Audit et Conseils — Casablanca, expert-comptable et commissaire aux comptes inscrit à l'Ordre des Experts-Comptables, traite le véhicule SCI lui-même : sa constitution, ses trois régimes fiscaux possibles, sa comptabilité et sa transmission. Pour la rentabilité d'un projet locatif, la fiscalité des revenus fonciers en nom propre et les cas chiffrés, consultez notre guide pilier : investissement locatif au Maroc en 2026.
- Cadre juridique : société civile régie par le DOC (art. 982 et s.), profondément réformé par la loi n° 31-18 (B.O. n° 6807 du 26 août 2019) et son décret d'application n° 2.23.100 du 22 octobre 2024 : articles 889-1, 889-2, 987-1 à 987-3 et 1014-1 du DOC.
- Constitution et immatriculation : contrat écrit à peine de nullité comportant dix mentions obligatoires (art. 987-1), signatures légalisées ou acte authentique (notaire ou adoul), puis immatriculation obligatoire au Registre des sociétés civiles immobilières tenu au greffe (art. 987-2), condition d'acquisition de la personnalité morale.
- Responsabilité des associés : les associés sont tenus envers les créanciers proportionnellement à leur apport, à moins que les statuts ne stipulent la solidarité (article 1042 du DOC). Pas de capital minimum légal.
- Régime fiscal de principe : impôt sur les sociétés de plein droit (article 2-I-1° du CGI). La société civile immobilière « ordinaire » est une société opaque, imposée sur son résultat.
- Exception : la société immobilière transparente (article 3-3° du CGI). Hors champ de l'IS, ses associés sont réputés propriétaires directs de la fraction d'immeuble correspondant à leurs parts. Conditions d'objet et de capital très strictes.
- Cession des parts : si la société est à prépondérance immobilière, le profit relève de la taxe sur les profits fonciers — article 61-II du CGI, taux de 20 % avec un minimum de 3 % du prix de cession (article 144-II).
- TVA : la location nue à usage d'habitation est hors champ ou exonérée ; la location de locaux meublés ou équipés à usage professionnel est taxable à 20 % (articles 89 et 91 du CGI).
- Dividendes : la distribution des bénéfices d'une SCI à l'IS supporte la retenue à la source sur les produits des actions et parts sociales, 11,25 % en 2026 et 10 % à compter de 2027 (article 247-XXXVII-C du CGI).
- Comptabilité : dès lors qu'elle est soumise à l'IS, la société tient une comptabilité complète conforme à la loi n° 9-88 et au CGNC, et dépose ses déclarations par voie électronique auprès de la DGI.
Qu'est-ce qu'une société civile immobilière en droit marocain ?
Le droit marocain distingue les sociétés commerciales — SARL et SA régies respectivement par la loi n° 5-96 et la loi n° 17-95 — des sociétés civiles, qui n'ont fait l'objet d'aucune loi spéciale et demeurent régies par le contrat de société du DOC (articles 982 à 1091). Une société est civile lorsque son objet est civil : acquérir, détenir, administrer et donner en location des immeubles constitue une activité civile de gestion patrimoniale, par opposition à l'achat en vue de la revente, qui est un acte de commerce.
La réforme de la loi n° 31-18 : un régime propre aux sociétés civiles immobilières
Avant 2019, les sociétés civiles immobilières relevaient des seules règles générales du contrat de société du DOC, sans traçabilité ni contrôle préalable. Cette lacune a nourri des usages dévoyés — spoliation foncière, falsification d'actes, montages opaques —, la presse et les travaux professionnels ayant recensé plus de 7 000 biens en déshérence exposés à ces pratiques. Une première réaction, l'avis n° 60 du Comité de coordination du registre de commerce du 22 décembre 2009, avait imposé l'immatriculation des SCI au registre du commerce, solution critiquée car elle assimilait des sociétés à objet civil à des sociétés commerciales.
La loi n° 31-18, publiée au Bulletin Officiel n° 6807 du 26 août 2019, a complété l'article 889 du DOC (articles 889-1 et 889-2), modifié et complété l'article 987 (articles 987-1, 987-2 et 987-3) et complété l'article 1014 (article 1014-1). Son décret d'application n° 2.23.100 du 22 octobre 2024 a rendu le dispositif pleinement opérationnel. Les apports majeurs :
- Formalisme ad validitatem : le contrat de société doit être établi par écrit à peine de nullité, avec signatures légalisées ou acte reçu par notaire ou adoul, et doit comporter dix mentions obligatoires — identité des associés, objet, dénomination, siège, capital et répartition des parts, gérance, durée, date de conclusion du contrat, etc. (article 987-1 du DOC).
- Immatriculation au Registre des SCI tenu au greffe du tribunal compétent, composé d'un registre chronologique et d'un registre analytique. L'inscription conditionne l'acquisition de la personnalité morale et emporte reprise des actes accomplis au nom de la société en formation (article 987-2 du DOC). Le greffe délivre récépissé puis prononce l'inscription ou un rejet motivé, susceptible de recours.
- Gouvernance encadrée : la gérance est réservée aux personnes physiques, les assemblées obéissent à un formalisme de convocation et de tenue, et les procès-verbaux et décisions doivent être déposés au registre dans le délai réglementaire.
- Opposabilité : modifications et radiations ne sont opposables aux tiers qu'à compter de leur publicité ; extraits, certificats d'inscription, de radiation ou de non-inscription peuvent être délivrés sur demande.
Conséquence pratique. Une société civile immobilière non immatriculée au Registre des SCI n'a pas la personnalité morale : elle ne peut ni acquérir valablement en son nom, ni se voir opposer ou opposer ses actes aux tiers. Le non-respect du formalisme de l'article 987-1 peut entraîner la nullité de la société. Les structures constituées avant la réforme doivent régulariser leur situation.
Cette frontière entre objet civil et objet commercial est le second point de vigilance. Une société dont l'objet réel consiste à acheter pour revendre ou à construire pour vendre n'est pas une société civile immobilière : elle exerce une activité de promotion immobilière, commerciale par nature, avec les conséquences comptables et fiscales correspondantes (voir notre guide sur la comptabilité du promoteur immobilier au Maroc). L'intitulé des statuts ne protège pas d'une requalification fondée sur l'activité effectivement exercée.
| Caractéristique | Société civile immobilière (Maroc) | SARL immobilière |
|---|---|---|
| Texte de base | DOC, art. 982 et s. | Loi n° 5-96 |
| Nature de l'objet | Civil — détention et gestion locative | Commercial (achat-revente, promotion, exploitation) |
| Capital minimum | Aucun minimum légal | Aucun minimum légal depuis la réforme de la loi 5-96 |
| Responsabilité des associés | Indéfinie, à proportion de l'apport de chaque associé, solidaire si les statuts le stipulent (art. 1042 du DOC) | Limitée aux apports |
| Régime fiscal de principe | IS de plein droit (art. 2-I-1° CGI) | IS de plein droit |
| Cession de parts | Généralement soumise à l'agrément des associés, formalisme statutaire | Agrément légal pour les cessions à des tiers |
La responsabilité indéfinie des associés d'une société civile est le second point de vigilance, souvent découvert trop tard. À la différence d'une SARL, l'associé d'une société civile répond des dettes sociales au-delà de son apport, à proportion de sa part dans le capital. Lorsque l'immeuble est financé par un crédit bancaire important, cette caractéristique doit être pesée : elle rend le montage moins protecteur qu'une société commerciale, et conduit fréquemment à préférer une SARL patrimoniale — ou une structure de holding lorsque le patrimoine est significatif.
02 — FiscalitéLes trois régimes fiscaux possibles : l'erreur d'analyse la plus fréquente
Il n'y a pas « un » régime fiscal de la SCI marocaine, mais trois situations distinctes, dont une seule correspond à la transparence que les investisseurs recherchent. Le classement se fait à partir du Code Général des Impôts et non à partir des statuts.
| Situation | Fondement | Imposition des revenus | Qui déclare ? |
|---|---|---|---|
| Société civile immobilière ordinaire (détention et location d'immeubles) | Art. 2-I-1° du CGI | Impôt sur les sociétés sur le résultat net, après déduction des charges et amortissements | La société |
| Société immobilière transparente (capital divisé en parts donnant droit à l'attribution nominative d'un logement ou local) | Art. 3-3° du CGI | Hors champ de l'IS : chaque associé est imposé comme propriétaire direct, à l'IR (revenus fonciers) ou dans son résultat professionnel | Chaque associé |
| Société à prépondérance immobilière (qualification qui se superpose aux précédentes) | Art. 61-II du CGI | Le régime des revenus reste inchangé, mais la cession des parts est imposée comme une cession d'immeuble | Le cédant |
La société civile immobilière ordinaire relève de l'IS
L'article 2-I-1° du CGI range expressément les sociétés civiles parmi les personnes obligatoirement passibles de l'impôt sur les sociétés. Concrètement, une SCI qui achète un immeuble, l'inscrit à son actif et le donne en location est une société opaque : elle établit un bilan et un compte de produits et charges, déduit ses charges d'exploitation, ses amortissements et ses intérêts d'emprunt, et acquitte l'IS sur le résultat net.
Ce régime a un avantage réel — la déduction des amortissements et des frais financiers, impossible en détention directe où seul l'abattement forfaitaire de 40 % sur les revenus fonciers s'applique — et un inconvénient tout aussi réel : une double imposition économique, l'IS au niveau de la société puis la retenue à la source lors de la distribution des dividendes. Le barème de l'IS et la cotisation minimale sont détaillés dans notre guide dédié : taux de l'IS au Maroc en 2026.
Point d'attention : la cotisation minimale. Une SCI déficitaire n'est pas pour autant dispensée d'impôt. Les sociétés soumises à l'IS restent redevables de la cotisation minimale calculée sur la base des produits d'exploitation, dans les conditions de l'article 144 du CGI. Un immeuble en cours de commercialisation, vacant ou faiblement loué peut ainsi générer une charge fiscale alors même que le résultat est négatif.
La société immobilière transparente : une exception étroite
L'article 3-3° du CGI exclut du champ de l'impôt sur les sociétés les sociétés immobilières transparentes. Sont visées les sociétés dont le capital est divisé en parts sociales ou actions nominatives, dont l'actif est constitué d'une unité de logement occupée en totalité ou en majeure partie par les associés, ou d'un terrain destiné à cette fin ; ainsi que celles ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de leur division par appartements, locaux ou étages destinés à être attribués nominativement aux associés.
Lorsque ces conditions sont réunies, la société est ignorée fiscalement : chaque associé est réputé propriétaire de la fraction d'immeuble correspondant à ses droits et déclare directement, selon le cas, ses revenus fonciers à l'IR ou le résultat de son activité professionnelle. La cession du logement suit le régime des profits fonciers applicable aux particuliers, avec l'exonération de la résidence principale dans les conditions de l'article 63 du CGI.
Ce régime est fait pour l'immeuble familial ou la copropriété en attribution, pas pour l'investissement locatif de rendement. Dès que la société loue à des tiers un immeuble conservé en indivision de parts, la condition d'attribution nominative fait défaut et l'IS redevient applicable.
La prépondérance immobilière commande la fiscalité de sortie
L'article 61-II du CGI qualifie de société à prépondérance immobilière celle dont l'actif brut est constitué, pour 50 % au moins de sa valeur — appréciée à l'ouverture de l'exercice au cours duquel intervient la cession imposable — d'immeubles ou de titres émis par des sociétés à objet immobilier ou par d'autres sociétés à prépondérance immobilière — abstraction faite des immeubles affectés à sa propre exploitation industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou à l'exercice d'une profession libérale.
La conséquence est décisive : la cession des parts d'une telle société n'est pas traitée comme une cession de valeurs mobilières mais comme une cession immobilière. Le profit relève de la taxe sur les profits fonciers au taux de 20 %, avec un minimum d'imposition de 3 % du prix de cession (article 144-II du CGI), dû même en l'absence de profit. Croire qu'on « vend des parts » pour éviter la fiscalité immobilière est l'erreur classique : le CGI l'a anticipée.
03 — ComparatifNom propre, SCI à l'IS ou SARL patrimoniale : comment trancher
| Critère | Détention en nom propre | SCI soumise à l'IS | SARL patrimoniale |
|---|---|---|---|
| Imposition des loyers | IR – revenus fonciers, abattement de 40 % | IS sur le résultat net réel | IS sur le résultat net réel |
| Déduction des amortissements | Non | Oui | Oui |
| Déduction des intérêts d'emprunt | Non, hors cas particuliers | Oui | Oui |
| Responsabilité des associés | Totale (patrimoine personnel) | À proportion de l'apport, solidaire si les statuts le prévoient (art. 1042 DOC) | Limitée aux apports |
| Transmission progressive | Difficile (indivision) | Aisée (donation de parts) | Aisée (donation de parts) |
| Fiscalité de la revente | Profits fonciers 20 %, minimum 3 % | Plus-value dans le résultat IS, puis dividendes | Idem SCI à l'IS |
| Obligations comptables | Allégées | Comptabilité complète CGNC | Comptabilité complète CGNC |
La règle de décision, en pratique, tient en trois observations. Un bien unique, autofinancé, faiblement chargé est presque toujours mieux détenu en nom propre : l'abattement de 40 % est plus favorable que le cumul IS + retenue à la source. Un immeuble de rapport financé à crédit, générant des amortissements et des frais financiers substantiels, tire au contraire un avantage net d'une détention en société à l'IS. Enfin, un projet familial destiné à être transmis justifie la société pour la souplesse de la donation de parts — mais la SARL, à fiscalité équivalente, offre une limitation de responsabilité que la société civile n'apporte pas.
04 — CréationCréer une SCI au Maroc : les étapes réelles
Réservation de la dénomination sociale auprès de l'OMPIC (certificat négatif), via le guichet du Centre Régional d'Investissement ou le portail en ligne.
Acte écrit à peine de nullité, conforme aux articles 982 et suivants et à l'article 987-1 du DOC : les dix mentions obligatoires, l'objet civil, les apports, la répartition des parts, la gérance (personnes physiques), les clauses d'agrément et de préemption. Signatures légalisées ou acte authentique de notaire ou d'adoul.
Apports en numéraire ou en nature. L'apport d'un immeuble suppose un acte authentique et une inscription à la conservation foncière (ANCFCC).
Enregistrement des statuts auprès de la DGI dans les délais légaux et acquittement des droits d'enregistrement dus sur les apports.
Obtention de l'identifiant fiscal, de l'ICE et inscription à la taxe professionnelle le cas échéant, via le CRI.
Dépôt du dossier au greffe du tribunal compétent pour inscription au Registre des sociétés civiles immobilières (art. 987-2 du DOC, décret n° 2.23.100) : c'est cette inscription qui confère la personnalité morale et rend les actes opposables aux tiers.
Ouverture du compte bancaire au nom de la société, mise en place de la comptabilité, du registre des décisions et du calendrier déclaratif.
Deux précisions importantes. D'une part, la société civile immobilière ne s'immatricule pas au registre du commerce, propre aux commerçants et aux sociétés commerciales, mais au Registre des SCI institué par la loi n° 31-18 et organisé par le décret n° 2.23.100 ; les banques, l'administration fiscale et les partenaires exigent par ailleurs un ICE et un identifiant fiscal, dont l'obtention passe par le circuit du CRI. D'autre part, un apport d'immeuble n'est jamais neutre : il déclenche des droits d'enregistrement, la taxe notariale et les droits de conservation foncière, et il constitue une cession susceptible de générer un profit foncier imposable dans le chef de l'apporteur.
05 — TaxesTVA, droits d'enregistrement et fiscalité locale
TVA. Les locations portant sur un terrain nu ou un immeuble non meublé sont hors champ d'application de la TVA (articles 89 et 90 du CGI). En revanche, la location de locaux meublés, garnis ou équipés à usage professionnel, ainsi que la location d'établissements industriels ou commerciaux avec leur matériel, entre dans le champ de la taxe au taux normal de 20 % (articles 88 à 91 du CGI). Une SCI qui loue des bureaux équipés est donc assujettie, avec droit à déduction — un point souvent négligé lors du montage. Voir notre guide : la TVA au Maroc en 2026.
Droits d'enregistrement. L'acquisition d'un immeuble par la société supporte les droits d'enregistrement prévus à l'article 133 du CGI, auxquels s'ajoutent la taxe notariale et les droits d'inscription à la conservation foncière. Les apports purs et simples réalisés lors de la constitution bénéficient d'un traitement spécifique, tandis que les apports à titre onéreux — notamment lorsque la société reprend le passif attaché au bien — sont taxés comme des mutations. La distinction doit être arbitrée avant la signature, jamais après. La cession de droits sociaux — actions ou parts d'une société immobilière transparente ou d'une société à prépondérance immobilière non cotée — est quant à elle soumise aux droits d'enregistrement au taux de 5 % depuis la Loi de Finances 2026, qui a ramené ce taux de 6 % à 5 % (article 133-I-G-4° du CGI). Les donations entre parents en ligne directe, entre époux et entre frères et sœurs relèvent du taux proportionnel de 1,5 % (article 133-I-C-4° du CGI).
Contribution sociale de solidarité (CSS). Une société civile immobilière soumise à l'IS entre dans le champ de la CSS sur les bénéfices dans les conditions de droit commun. Par ailleurs, la CSS sur les livraisons à soi-même de construction d'habitation personnelle vise expressément les sociétés civiles immobilières constituées entre membres d'une même famille pour édifier une unité de logement destinée à leur habitation personnelle (article 274-2° du CGI) : la déclaration du coût de construction doit être déposée dans les 90 jours suivant la date d'obtention du permis d'habiter (articles 274 à 277 du CGI). C'est un oubli fréquent lorsqu'une SCI fait édifier un immeuble destiné à ses associés.
Fiscalité locale. Les immeubles détenus sont soumis, selon leur nature et leur affectation, à la taxe d'habitation, à la taxe de services communaux, à la taxe professionnelle lorsqu'une activité y est exercée, et à la taxe sur les terrains urbains non bâtis pour le foncier non construit : ces taxes sont régies par la loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités territoriales. Sur un terrain conservé plusieurs années en vue d'une construction future, la taxe sur les terrains urbains non bâtis représente un coût de portage qu'il faut intégrer au plan de financement.
Retenue à la source sur les loyers professionnels. La Loi de Finances 2026 institue à l'article 15 ter du CGI une retenue à la source de 5 % assise sur le montant brut hors TVA des produits de location d'immeubles, opérée par le locataire lorsque le bailleur est une personne morale soumise à l'IS ou une personne physique imposée selon le résultat net réel ou le résultat net simplifié ; elle s'applique aux loyers versés à compter du 1er juillet 2026. Pour une SCI relevant de l'IS, cette retenue s'impute sur l'impôt dû ; elle affecte donc la trésorerie et non la charge finale, mais elle doit être suivie ligne à ligne dans la comptabilité.
06 — ComptabilitéLes obligations comptables d'une SCI marocaine
Dès lors qu'elle est soumise à l'impôt sur les sociétés, la société civile immobilière entre dans le champ de la loi n° 9-88 relative aux obligations comptables des commerçants et du Code Général de Normalisation Comptable (CGNC). Elle doit tenir une comptabilité régulière, sincère et probante : journal, grand livre, balance, livre d'inventaire, et établir des états de synthèse annuels. Notre guide détaille l'ensemble du dispositif : la tenue de comptabilité au Maroc en 2026.
| Domaine | Traitement attendu |
|---|---|
| Immeuble à l'actif | Immobilisation corporelle inscrite au coût d'acquisition, frais accessoires inclus selon la politique retenue. Terrain non amortissable, construction amortie sur sa durée d'utilité. |
| Travaux | Distinction stricte entre charges d'entretien déductibles de l'exercice et dépenses immobilisables qui augmentent la valeur ou la durée de vie du bien. |
| Loyers | Comptabilisés en produits selon le principe des créances acquises, avec régularisation des loyers d'avance et charges refacturées aux locataires. |
| Emprunt bancaire | Capital restant dû au passif, intérêts en charges financières de l'exercice, tableau d'amortissement rapproché chaque année. |
| Dépôts de garantie | Enregistrés en dettes, jamais en produits : erreur fréquente qui gonfle artificiellement le résultat imposable. |
| Comptes d'associés | Avances en compte courant clairement documentées ; les intérêts servis sont déductibles dans les limites et conditions de l'article 10-II du CGI. |
| Déclarations | Résultat fiscal, acomptes provisionnels, TVA le cas échéant, déclarations en ligne sur le portail SIMPL de la DGI. |
SCI et MRE : change, financement et rapatriement
Pour un Marocain résidant à l'étranger ou un investisseur étranger, la question déterminante n'est pas seulement fiscale mais réglementaire. L'investissement doit être réalisé en devises, dûment déclaré et matérialisé auprès de la banque, afin d'être placé sous le régime de convertibilité prévu par la réglementation des changes de l'Office des Changes. C'est cette formalité — et elle seule — qui garantit la faculté de rapatrier ultérieurement les revenus locatifs, les dividendes et le produit net de la cession.
Un apport réalisé en dirhams non convertibles, ou un financement bancaire local non structuré au regard du régime de change, prive l'investisseur de cette garantie de transfert. Le point doit être traité avant l'acquisition, jamais au moment de la revente. Les dispositifs de financement dédiés aux MRE sont présentés dans notre guide : MDM Invest et MDM Tamwil.
Enfin, les conventions fiscales de non-double imposition conclues par le Maroc réservent, dans leur article consacré aux revenus immobiliers, l'imposition à l'État de situation de l'immeuble. Les dividendes distribués par la SCI relèvent en revanche de l'article correspondant de la convention applicable : voir par exemple notre analyse de la convention fiscale France – Maroc.
Restructuration patrimoniale : une limite à connaître. Le régime de faveur de l'article 161 ter du CGI, qui permet le sursis d'imposition en cas d'apport de titres de capital à une société holding, ne s'applique pas aux titres d'une société civile immobilière, qu'elle soit transparente ou à prépondérance immobilière. Un projet de logement du patrimoine immobilier sous une holding doit donc être modélisé avant toute opération.
Sept erreurs qui coûtent cher
- Croire à la transparence automatique. Une société civile immobilière ordinaire est soumise à l'IS. La transparence est une exception strictement encadrée par l'article 3-3° du CGI.
- Négliger l'immatriculation au Registre des SCI. Sans inscription, pas de personnalité morale ni d'opposabilité des actes ; le défaut de formalisme de l'article 987-1 du DOC peut entraîner la nullité de la société.
- Mal apprécier la responsabilité des associés. Les associés répondent des dettes sociales proportionnellement à leur apport, et solidairement si les statuts le stipulent (article 1042 du DOC) : la rédaction de cette clause n'est jamais neutre.
- Exercer une activité commerciale. Location meublée habituelle, achat-revente ou opérations spéculatives exposent à une requalification en société commerciale, avec ses conséquences juridiques et fiscales.
- Vendre les parts en pensant échapper à l'impôt. La prépondérance immobilière ramène la cession dans le champ des profits fonciers, avec un minimum de 3 % du prix de cession.
- Mélanger patrimoine privé et société. Loyers encaissés sur un compte personnel, travaux payés en espèces, charges privées passées en comptabilité : autant de motifs de rejet lors d'un contrôle.
- Louer à soi-même sans loyer de marché. La mise à disposition d'un bien au profit d'un associé sans contrepartie normale expose à un redressement au titre des charges non engagées dans l'intérêt de la société.
- Négliger la cotisation minimale. Une société déficitaire reste redevable de la cotisation minimale : le plan de trésorerie doit l'anticiper dès la première année.
- Sous-estimer les taxes locales de portage. Taxe sur les terrains urbains non bâtis, taxe de services communaux et taxe d'habitation pèsent sur la rentabilité d'un actif conservé plusieurs années.
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Sources officielles
- Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des Obligations et des Contrats, articles 982 et suivants — contrat de société et société civile. Secrétariat Général du Gouvernement, sgg.gov.ma.
- Code Général des Impôts 2026 — articles 2 (personnes imposables à l'IS), 3 (personnes exclues du champ, sociétés immobilières transparentes), 61-II (profits fonciers et sociétés à prépondérance immobilière), 63 (exonérations), 88 à 91 (champ et exonérations de TVA), 133 (droits d'enregistrement), 144 (cotisation minimale et minimum d'imposition), 247-XXXVII-C (taux de retenue sur les produits des actions). Direction Générale des Impôts, tax.gov.ma.
- Loi n° 31-18 modifiant et complétant le Dahir formant Code des Obligations et des Contrats (articles 889-1, 889-2, 987-1 à 987-3 et 1014-1) — Bulletin Officiel n° 6807 du 26 août 2019.
- Décret n° 2.23.100 du 22 octobre 2024 pris pour l'application de la loi n° 31-18 — organisation du Registre des sociétés civiles immobilières (registre chronologique et registre analytique), procédures d'inscription, de modification et de radiation.
- Note circulaire n° 717 de la Direction Générale des Impôts — définition de la société civile et régime des sociétés immobilières.
- Articles 127, 129 et 133 du CGI (droits d'enregistrement sur la constitution, l'augmentation de capital et la cession de droits sociaux), articles 274 à 277 (contribution sociale de solidarité), article 161 ter (apport de titres à une société holding).
- Loi de Finances pour l'année budgétaire 2026 — dispositions modificatives du CGI. Bulletin Officiel, SGG.
- Loi n° 9-88 relative aux obligations comptables des commerçants et Code Général de Normalisation Comptable (CGNC).
- Loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités locales — taxe d'habitation, taxe de services communaux, taxe professionnelle, taxe sur les terrains urbains non bâtis.
- Loi n° 5-96 (SARL et autres sociétés) et loi n° 17-95 (sociétés anonymes), pour la comparaison des formes sociales.
- Instruction Générale des Opérations de Change — Office des Changes, oc.gov.ma.
- ANCFCC — conservation foncière et immatriculation des immeubles, ancfcc.gov.ma.
Les développements ci-dessus présentent l'état du droit tel qu'il résulte des textes publiés à la date de rédaction. Ils ont une portée générale et ne constituent pas une consultation. Chaque projet immobilier appelle une analyse propre, notamment au regard de la qualification de l'objet social, du régime fiscal applicable et de la situation personnelle des associés.